唐某与覃某、韦某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

· 法院： 广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院

原告:唐某，男，壮族，广西南宁市马山县人。

委托代理人:邓波，广东南天星律师事务所律师。

被告: 覃某，男，壮族，广西南宁市人。

被告: 韦某，女，壮族，广西南宁市人。

原告唐某与被告覃某、韦某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告唐某的委托代理人邓波到庭参加诉讼。被告覃某、韦某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告唐某诉称:2015年1月被告因需要融资与原告协商转让位于南宁市西乡塘区的房屋事宜。双方达成一致房屋买卖协议，由被告覃某、韦某夫妇将该房屋以650万元的价格转让给原告，双方于2015年1月7日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告分次支付房屋转让价款，并在原告支付650万元之日起双方办理产权过户手续。签订合同后原告己付款523万元给覃某、韦某。2015年春节前原告又支付127万元给被告。2015年2月12日南宁市房产局发放该房屋产权证给被告。同月14日，被告按约定将房屋抵押给原告，约定在原告支付完房款后办理解除抵押和办理产权过户手续。2015年3月1日，被告将房屋交付给原告使用。2015年8月12日，双方到南宁市房产管理局办理了注销抵押登记手续，同时申请办理房屋过户登记手续。2015年8月14日原告到税务机关缴纳了624000元的税费，同日南宁市房产管理局受理后给原告出具《受理通知单》。此后双方到物业服务中心由被告协助原告办理了物业入住和变更登记手续。2015年8月18日，南宁市房产管理局告知原告该房屋被桂林市七星区人民法院以覃浪涉及借贷诉讼纠纷进行查封，无法继续办理产权变更手续。

综上，原被告之间房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且合同约定的转让价格与市场价格一致，该合同合法有效依法受法律保护。原告依合同的约定支付了全部的购房款，并实际占用该房，且在交易中没有任何过错，对该房是善意取得，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。为此，特向法院提起诉讼，恳请人民法院:1、判令原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效。2、判令两被告协助将位于南宁市兴宁区的产权办理变更登记至原告名下。3、本案诉讼费用由被告承担。

被告覃、韦某未作答辩，亦未提交证据。

经审理查明:2013年3月30日，被告覃某、韦某与广西龙湖某公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定两被告购买位于南宁西乡塘区的房屋，价款为8206706元。该房已交付被告使用。

2015年1月7日，甲方唐某、乙方覃某、韦某、丙方曹某三方签订一份《还款和购房协议》约定:“双方确认乙方自2013年起因经营需要向唐某军借款。经三方重新结算，覃某、韦某尚欠唐某403万元。现覃某需要继续融资无法还款，三方重新作如下约定:1、覃某、韦某自愿将之前在南宁市西乡塘区购买的别墅以700万元的价款转让给唐某，除去应当承担的税款约50万元，覃某、韦某实收650万元，过户一切税费由唐某负担。2、覃某、韦某尚欠唐某的403万元转为房款，自本日起停止付息。尚欠房款247万元，唐某应当在签订本协议之日起三日内支付200万元，余款在春节前付清。3、鉴于房产证仍在办理之中，覃某、韦某承诺抓紧房产证办理，并在办结之日起三日内将房屋抵押给唐某。待唐某付清房款提请办理要求三日内覃某、韦某无条件将房屋过户到唐某名下。4、唐某与覃某、韦某另行签订正式的《房屋买卖合同》，覃某、韦某在签订本合同后不能再将房屋转让或抵押给他人。违约应承担200万元的违约责任。5、曹某作为本协议的见证人，对本协议承担保证责任。”三方均在协议上签订字。同日，原告为甲方、被告为乙方的双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定:“甲、乙双方经过充分协商一致，就甲方买受乙方名下座落于南宁市西乡塘的别墅事宜，达成如下协议，供双方共同遵守履行:第一条房屋概况:房屋座落于南宁市西乡塘区的房屋，面积为489.38平方米（具体面积为房产证载明面积为准）。房屋为未装修的毛坯房，己付清房款，无按揭，无抵押，未被法院查封，房屋产权证书未办理。甲方已对乙方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买。第二条甲乙双方议定，上述房屋买卖成交价格为人民币（大写）陆佰伍拾万元整（￥6500000.00元）。第三条具体付款方式及时限:1、签订合同之日起三日内支付523万元；2、余款127万元最迟不超过2015年春节前一次支付。甲方每次付款应当按照乙方每次的指示账户支付房屋转让价款。第四条房屋交付，乙方应在收到甲方全部房款三日内将房屋交付给甲方。双方在房屋移交时，结清上述房地产的物业管理费及水电费等相关费用（交付房产之前己发生的上述费用由乙方承担；交付房产当日及日后的上述费用由甲方承担）。乙方应当在甲方全部付清房款之日起三日内协助甲方到房产局办理产权变更登记手续。”该合同还约定了违约等其他条款，原、被告均签字确认。购房合同签订后，原告于2015年1月9日通过其银行（62284806518）账户转入被告覃某银行（622842412）账户120万元。2015年2月11日，被告办理了涉案房屋的《房屋产权证》，覃某持有的房产证为邕房权证字第××号、韦某持有的房产证为邕房权证字第××号，双方共同共有。该产权证载明:房屋坐落西乡塘区，建筑面积489.70㎡。被告在办理了上述产权证之后，原告又于2015年2月13日通过其银行（622846087011）账户转入被告韦某银行（62284669719）账户127万元。至此，双方于2015年2月16日办理了邕房他证字第478号《房屋他项权证》，他项权利人为唐某，并以房屋抵押债权650万元。原、被告双方为了办理房屋的产权过户手续，于2015年8月11日又签订一份《存量房买卖合同》，同样约定上述房屋及成交价款650万元，以及一次性付款等其他条款。双方均在合同上签字、捺印。2015年8月14日，双方办理了房屋交付，原告与该小区物业公司办理了物业入住变更手续，并装修房屋入住。

2015年8月14日的发票号码为00385081号的《销售不动产统一发票》载明:房屋转让，付款人唐某；收款人为覃某、韦某，房屋转让金额650万元。同时还以双方名义分别交纳了购房税，分别为（141）桂地现01673099号税收缴款书载明:纳税人唐某缴税19.5万元、（141）桂地现01099号税收缴款书载明:纳税人覃某、韦某缴纳营业税等各项税共42.9万元。同日，原告及被告韦某向产权交易部门递交房屋转移登记申请及相关资料，南宁市房屋产权交易中心出具了《受理通知单》。之后，原告自述在办理房屋变更登记过程中，接到南宁市房管部门告知涉案房屋被贵桂林市七星区人民法院以覃某涉及其他借贷纠纷查封，无法继续办理产权变更手续。为此，原告遂提起诉讼，提出前述请求。

另查明:原告在购房前，其曾与两被告于2014年12月28日签订《借款协议》，约定；乙方因资金周转困难，向甲方借款，经双方结算，就借款和还款达成以下协议:一、双方确认，乙方尚欠甲方500万元，甲方同意续借，乙方以位于南宁市兴宁区（项目名称:山渐青，房层代码:{678}，所在层:一1层至3层）房产作为抵押，该房产所有手续证明材料由甲方保管。二、借款期限为六个月，自2014年12月28日起至2015年5月27日止，可提前还款。三、借款利率为月利率2%，利息按月支付，借款实际使用时间不足一个月的，利息按一个月计算，乙方必须于借款次月5日前将利息打入甲方指定账户。四、乙方必须在2015年5月27日前将本金归还甲方，若乙方不按期还款，抵押房产归甲方所有，乙方负责协助甲方办理房产过户手续。五、本协议甲、乙双方须共同遵守，如有违约，违约方承担一切责任与损失。未尽事宜，甲、乙双方协商做出书面补充说明，补充说明与本合同具有同等法律效力。若协商无效，在甲方所在地通过法律途径解决。

以上事实，有《存量房买卖合同》、付款凭据、完税发票证明、《南宁市商品房买卖合同》、房权证、房屋他项权证、委托书、还款和购房协议、房屋买卖合同、借款协议、照片等证据及当事人陈述证实。

本院认为:依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告覃某、韦某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告与两被告签订的上述《存量房买卖合同》及《房屋买卖合同》、《还款和购房协议》系其双方当事人自愿订立、意思表示真实，合同约定的购房价款未明显低于市场价，亦未损害他人的利益，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同自成立之日起生效，双方应恪守履行。原告已按照合同约定全面履行支付房款的义务，被告也将房屋交付原告实际占有和使用，双方亦缴纳房屋买卖的各项税款，虽未办理物权登记，亦不影响合同效力。原告在房屋买卖过程中没有过错，现原告要求办理涉案房屋的产权过户登记，符合法律规定，被告应予协助，故原告的诉求，于法有据，应以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条 第一款 、第六十条 第一款 ，《中华人民共和国物权法》第十五条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 之规定，判决如下:

一、原告唐某军与被告覃某浪、韦某梅签订的《存量房买卖合同》合法有效；

二、被告覃某、韦某应协助原告唐某办理变更南宁市西乡塘区的房为原告唐某名下的产权登记手续。

案件受理费57300元，由被告覃某浪、韦某梅负担。

上述应负义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长何宁鹏

人民陪审员陈国萍

人民陪审员刘晓红

二〇一五年十二月三十日

书记员兰捷

【附法律条文】

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国物权法》

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。